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Comment Estimer Sa Maison, Les Conseils De Votre Agence Immobilière De Carquefou

Publié le 07/12/2021
Les conseils de votre agence immobilière Century 21 ACI de Carquefou pour estimer soi même la valeur vénale de votre bien immobilier: appartement, maison, terrain.

Sans avoir forcément besoin de vendre votre bien immobilier, vous devez peut-être connaître sa valeur vénale. C’est notamment le cas dans les situations suivantes : séparation, indivision, rachat de crédit immobilier, divorce ou démarches fiscales comme les donations, les successions ou l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

 

La valeur vénale n’a pas de définition légale. Elle est pourtant retenue par l’administration pour juger de la valeur des biens immobiliers. La meilleure définition est celle donnée par une jurisprudence de 2005 : « cette valeur est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de leur situation de fait et de droit à cette date » (source : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007498955). Donc même sans projet de vente, vous devez estimer le prix de vente de votre patrimoine immobilier pour déterminer sa valeur vénale.

 

Comme précisé par le site du gouvernement (https://www.economie.gouv.fr/cedef/estimer-prix-immobilier) plusieurs critères sont à prendre en compte pour évaluer son logement :

  • Typologie : appartement, maison, terrain
  • Emplacement : la ville bien entendu mais surtout le quartier, les nuisances, les services
  • Etat général : neuf, habitable sans travaux, décoration à revoir, remise aux normes
  • Composition : qualité du bâti, surface, nombre de pièces, prestations, …

 

Il convient ensuite de prendre en compte la valeur de biens similaires récemment vendus. Pour cela deux solutions gratuites mises en place par le gouvernement s’offrent à vous avec notamment :

Vous avez ainsi accès indirectement à la base des Notaires, la base PERVAL : https://www.perval.fr/# qui regroupe toutes les transactions immobilières de France. C’est un des nombreux avantages du système français.

 

Il y a cependant deux grosses contraintes pour faire soi-même son estimation!

 

La première est temporelle. Certes, vous avez accès à l’ensemble des ventes mais avec un retard de 6 mois minimum car DVF n’est mise à jour deux fois par an. Par ailleurs, il y a le délai d’instruction des dossiers qui est de 3 mois entre la date de signature du compromis de vente et la date de signature de l’acte authentique. Le problème que vous devez résoudre est de connaitre maintenant le juste prix de vente dont vous aurez la certitude dans 9 mois.

 

Si les prix montent, vous mettrez en vente à un niveau inférieur à la valeur à laquelle vous pourriez prétendre. Sur un passé récent, nous avons vu des hausses de 5% par an, soit 9 mois cela fait un différentiel de 3.75%. Sur un prix de 300 000 € cela représente un manque à gagner de 11 250 €.

 

C’est regrettable mais moins grave que si les prix baissent ! En effet si vous mettez en vente 3.75% trop cher, bien entendu la vente ne se fera pas. Le temps que vous réalisiez que le problème vient du prix, le marché aura continuer de baisser et la perte peut devenir très importante. Sur la période 2012 à 2013, nous avons vu des vendeurs perdre des sommes très importantes pour avoir fixé un prix de vente 10 000 € trop cher à cause d’une mauvaise évaluation !

 

La seconde est liée aux critères. Sur DVF vous aurez comme informations :

  • Le prix de vente
  • La date de signature
  • La surface habitable
  • La taille du jardin

En revanche vous ne trouverez aucune information liée à l’état général ni à la composition du bien vendu.

Il est donc délicat de comparer votre bien aux biens équivalent vendus. Il serait malheureux de réaliser l’estimation de votre maison impeccablement entretenue en basant sur le prix des maisons ayant besoin de 80 000 € de travaux !

 

La meilleure solution pour bien estimer : l’agence immobilière de son secteur !

 

Utiliser les services d’une agence de son secteur est la meilleure solution pour évaluer au plus juste son bien immobilier. Nous connaissons notre marché à savoir les prix en ce moment grâce aux signatures de compromis et nous connaissons l’état des maisons.

 

Dans votre agence immobilière Century 21 CAI de Carquefou, nous viendrons visiter votre maison afin de faire un relevé des points positifs et négatifs durant en moyenne une heure. Nous vous préparerons ensuite une ACM (Analyse Comparative du Marché) afin de vous aider à choisir le meilleur prix de vente pour vous.

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