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Century 21 CAI vous conseille : vendre un logement loué

Publiée le 13/06/2019

Nous recevons en ce moment beaucoup de demandes de bailleurs souhaitant vendre leur bien immobilier mis en location. Ces propriétaires sont généralement perdus et ne savent pas comment s’y prendre. Bien entendu, que ces vendeurs soient issus de notre portefeuille de gestion locative ou pas, nous les renseignons dans leurs démarches de mise en vente. Même si chaque projet est différent, voici les principales modalités.

 

Premièrement, le bien loué

Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, il n’y a aucune différence dans l’approche. On parlera dans les deux cas : de prix, de bail et d’échéance.

 

Deuxièmement, les freins

Le principal écueil à lever est la défiscalisation. Les investisseurs que nous rencontrons ont pour la plupart acheté le logement sous un régime d’exonération fiscale comme les dispositifs Scellier ou Pinel dans le neuf, ou de déficit foncier dans l’ancien. La contrepartie de cet avantage fiscal est la mise en location du logement pendant 9 ans pour la vente en état futur d’achèvement (VEFA) ou 3 ans dans l’ancien. Il convient donc de s’assurer avant que le vendeur a bien respecté son engagement vis-à-vis de l’administration sous peine de devoir rembourser les avantages perçus.

Un frein moins important est de savoir s’il y a un bail en cours. On peut vendre un bien en cours de location, il n’y a aucune réglementation qui l’interdit. Cependant il va falloir alors prévoir une décote sur le prix de vente. En effet, les seuls acheteurs intéressés par ce type d’offre sont comme le vendeur, des investisseurs qui veulent diversifier leur portefeuille (ils possèdent déjà des actions, des obligations, de l’or,…). Ils vont donc regarder la rentabilité locative. Celle-ci peut varier d’une commune à une autre et il faudra vous appuyer sur l’expertise d’un professionnel pour l’évaluer.

 

Troisièmement, le prix

Comme toujours, le prix va dépendre des qualités et des défauts du bien. Vous trouverez sur internet nombre de site web vous proposant une évaluation, mais celle-ci ne vaudra jamais l’expertise d’un professionnel qui se déplace. Century 21 propose aussi des évaluations « en ligne ». Si vous souhaitez essayer vous pouvez suivre ce lien : https://www.century21-cai-carquefou.com/estimation-immobiliere

Si le bien est loué c’est plus simple il suffit juste d’appliquer la règle de calcul suivante : loyer charges comprises multiplié par 12 divisé par le pourcentage de rendement locatif pour connaître le prix de vente.

La différence entre ces deux méthodes peut atteindre 20% ! Si vous avez le temps, il convient donc de vendre le logement vide. Il y a alors deux solutions : attendre le départ du locataire ou congédier le locataire, c’est le congé pour vente.

Ce congé sera différent en fonction du type de bail : meublé (1 an) ou nu (3ans) mais devra dans tous les cas respecter un formalisme précis sous peine de nullité, donc des soucis et in fine une perte financière. Bien entendu vous pourrez vous appuyez sur notre expertise et notre veille juridique pour vous accompagner dans ces démarches réglementaires.

 

Comme vous avez pu le constater, il est possible de vendre mais pas si simple à faire. Nous vous conseillons de prendre rendez avec un des conseillers de votre agence immobilière Century 21 CAI de Carquefou au 02 51 13 36 50 pour faire un point précis de votre situation et vous proposer des solutions personnalisées

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