Acheter un appartement à Carquefou après 70 ans sans avoir vendu sa maison : quelles solutions ?
Des solutions existent, mais elles nécessitent de préparer le projet avec beaucoup de rigueur.
Le cas classique : un patrimoine important, mais peu de liquidités
Prenons un exemple simple.
Vous êtes propriétaire d’une maison à Carquefou estimée à 450 000 €.
Elle est totalement ou presque totalement payée.
Vous souhaitez acheter un appartement à 330 000 €.
Sur le papier, votre patrimoine vous permet largement de financer votre futur logement.
Le problème n’est donc pas la valeur de votre patrimoine.
Le problème est que les 450 000 € sont immobilisés dans votre maison tant qu’elle n’est pas vendue.
Si vous souhaitez acheter l’appartement avant de vendre, il faut donc mettre en place un financement temporaire.
C’est normalement le rôle du prêt relais.
Pourquoi le prêt relais devient plus compliqué après 70 ans
Il serait faux d’affirmer que les banques refusent systématiquement les prêts relais aux personnes de plus de 70 ans.
Le problème est plus subtil.
Avec l’âge, le coût de l’assurance emprunteur peut augmenter fortement.
Et lorsqu’un problème de santé vient s’ajouter au dossier, ce coût peut devenir particulièrement élevé.
Or, lorsque l’assurance est exigée pour obtenir le crédit, son coût entre dans le calcul du TAEG, c’est-à-dire le coût global du financement.
Et c’est là que certaines situations se bloquent.
Même si vous disposez d’un patrimoine immobilier important et que la vente de votre maison permettra de rembourser largement l’opération, le cumul :
- du taux du prêt ;
- du coût de l’assurance ;
- des frais liés au financement ;
peut conduire le TAEG à dépasser le taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximal légal auquel un établissement financier peut accorder un crédit.
Le résultat peut sembler paradoxal :
Vous êtes propriétaire d’une maison qui vaut plusieurs centaines de milliers d’euros, vous avez les moyens de financer votre appartement une fois la maison vendue, mais la banque ne peut pas mettre en place le financement temporaire nécessaire pour acheter avant de vendre.
Acheter avant de vendre : pourquoi cela peut être intéressant
Vendre sa maison avant d’acheter reste évidemment la solution la plus simple sur le plan financier.
Mais cela peut créer plusieurs difficultés.
Il faut parfois trouver un logement temporaire.
Il faut organiser deux déménagements.
Et surtout, l’appartement que vous souhaitez acheter peut ne plus être disponible lorsque votre maison sera enfin vendue.
Pour un programme neuf ou pour un appartement particulièrement bien situé dans le centre de Carquefou, attendre peut donc signifier perdre l’opportunité.
C’est pour cette raison que certains propriétaires préfèrent sécuriser d’abord leur futur appartement, puis vendre leur maison ensuite.
Encore faut-il pouvoir financer cette période intermédiaire.
Une solution alternative pour certains propriétaires seniors
Chez CENTURY 21 C.A.I. Carquefou, nous travaillons avec un partenaire financier capable d’étudier ce type de situation patrimoniale.
L’objectif est de rechercher une solution lorsque le financement bancaire classique devient difficile, notamment en raison de l’âge ou du coût de l’assurance.
Ce type d’accompagnement peut notamment concerner un propriétaire qui :
- possède sa maison à Carquefou ou dans une commune proche ;
- dispose de peu d’épargne disponible ;
- souhaite acheter un appartement en centre-ville ;
- prévoit de vendre ensuite sa résidence actuelle ;
- rencontre des difficultés à obtenir un prêt relais classique.
Chaque dossier reste naturellement soumis à une étude individuelle.
La valeur de la maison, le prix du futur appartement, les éventuels crédits en cours, les revenus, les charges et le calendrier de l’opération doivent être analysés précisément.
Mais avant même de parler financement, il faut répondre à une question essentielle :
Combien vaut réellement la maison qui permettra de rembourser l’opération ?
L’estimation de la maison devient la clé du projet
Dans ce type de montage, une estimation immobilière approximative peut avoir de lourdes conséquences.
Prenons un exemple.
Vous construisez votre projet sur une maison estimée à 500 000 €.
Vous réservez votre futur appartement en pensant disposer de cette somme une fois la vente réalisée.
Mais lorsque la maison est mise sur le marché, les acquéreurs ne suivent pas et la valeur réellement acceptable se situe plutôt autour de 450 000 €.
Il ne s’agit plus simplement d’une négociation de 50 000 €.
Ce sont 50 000 € qui peuvent manquer dans votre plan de financement.
C’est précisément ce qu’il faut éviter.
Une estimation sérieuse n’est pas une estimation rassurante
Une estimation de qualité ne consiste pas à donner au propriétaire le prix qu’il souhaite entendre.
Il faut distinguer trois choses :
le prix espéré par le propriétaire ;
le prix auquel une agence peut décider d’afficher le bien ;
le prix auquel des acquéreurs sont réellement susceptibles d’acheter.
Dans le cadre d’un projet d’achat avant revente, seule la troisième valeur compte réellement.
Une maison affichée trop cher pendant six mois ne finance rien.
Et une estimation trop optimiste peut devenir dangereuse lorsqu’elle sert de base à un financement.
Comment réaliser une estimation fiable à Carquefou ?
Pour sécuriser ce type de projet, l’estimation doit tenir compte de plusieurs éléments :
- des ventes réellement réalisées à Carquefou ;
- des biens actuellement en concurrence ;
- du quartier ;
- de la surface et du terrain ;
- de l’état général ;
- du DPE ;
- des prestations ;
- des éventuels travaux à prévoir ;
- des qualités du bien ;
- mais aussi de ses défauts.
L’objectif n’est pas de déterminer le prix maximal imaginable.
L’objectif est de déterminer le prix auquel la maison possède une réelle probabilité d’être vendue dans le délai compatible avec votre projet.
C’est une différence essentielle.
Pourquoi anticiper avant l’ouverture de la commercialisation de votre futur appartement ?
Lorsqu’un programme neuf ou une résidence attractive arrive sur le marché, les appartements les plus intéressants peuvent partir rapidement.
Attendre d’avoir trouvé l’appartement idéal pour découvrir ensuite que le financement est difficile est une mauvaise méthode.
Le projet doit être préparé dans l’autre sens.
Il est préférable de commencer par :
- faire estimer précisément votre maison ;
- connaître le montant réellement disponible après sa vente ;
- étudier votre capacité à acheter avant de vendre ;
- vérifier les solutions de financement possibles ;
- seulement ensuite, engager l’acquisition du futur appartement.
Cette préparation permet d’éviter les mauvaises surprises et de négocier son projet avec beaucoup plus de sérénité.
L’îlot Libeau et le centre-ville de Carquefou
Le réaménagement du centre-ville de Carquefou et de l’îlot Libeau prévoit l’arrivée de nouveaux logements au cœur de la commune.
Pour certains propriétaires vivant depuis longtemps dans une maison à Carquefou, ce type de programme peut représenter une transition intéressante :
Quitter une maison devenue trop grande sans quitter sa commune, ses commerces, ses médecins, ses habitudes et son environnement.
C’est souvent cela, le véritable projet.
Il ne s’agit pas seulement de vendre un bien immobilier.
Il s’agit d’organiser un changement de vie.
Peut-on acheter un appartement à Carquefou après 70 ans sans avoir vendu sa maison ?
Oui, dans certaines situations.
Tout dépend de votre patrimoine, de la valeur de votre maison, du prix du futur appartement et de la solution de financement envisageable.
L’âge n’empêche pas automatiquement un financement.
En revanche, le coût de l’assurance emprunteur peut rendre le prêt relais bancaire classique difficile, voire impossible lorsque le TAEG dépasse le taux d’usure.
Des solutions alternatives peuvent alors être étudiées.
Peut-on acheter sans disposer d’une épargne importante ?
Oui, dans certains cas.
Un propriétaire peut disposer de très peu d’épargne disponible tout en possédant un patrimoine immobilier important.
La vente future de la maison peut alors constituer la principale source de remboursement de l’opération.
La faisabilité dépend cependant de la valeur réelle du bien et des conditions du financement.
Pourquoi faire estimer sa maison avant d’acheter ?
Parce que toute l’opération repose sur cette valeur.
Une différence de seulement 5 % ou 10 % sur une maison peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Dans un projet d’achat-revente, cette différence peut suffire à déséquilibrer complètement le financement.
CENTURY 21 C.A.I. Carquefou peut-il accompagner ce type de projet ?
Oui.
Notre rôle peut commencer bien avant la mise en vente de votre maison.
Nous pouvons :
- réaliser une estimation argumentée de votre bien ;
- analyser sa valeur réellement commercialisable ;
- vous aider à déterminer le budget disponible pour votre futur appartement ;
- organiser le calendrier entre achat et vente ;
- et vous mettre en relation avec notre partenaire financier pour étudier les solutions possibles.
Vous avez plus de 70 ans et envisagez de quitter votre maison pour un appartement à Carquefou ?
Avant de visiter des appartements ou de réserver un logement neuf, il est préférable de connaître précisément la valeur de votre maison et la faisabilité financière de votre projet.
Chez CENTURY 21 C.A.I. Carquefou, nous pouvons vous accompagner dès cette première étape.
L’objectif est simple :
Vous permettre de savoir ce que vous pouvez réellement acheter, comment organiser la transition entre votre maison et votre futur appartement, et éviter qu’une mauvaise estimation ne fragilise tout votre projet.
Les solutions de financement dépendent de chaque situation individuelle et restent soumises à l’étude et à l’acceptation du dossier par l’établissement ou le partenaire financier concerné.