Faut-il Acheter Maintenant ou Attendre : Le dilemme de l'investisseur immobilier

Pour commencer, un achat pour se loger ou un investissement locatif ?

Il s’agit de deux visions différentes avec bien entendu des problématiques et des solutions différentes. Investir dans la pierre suit la même logique que l’or, les actions ou le bitcoin. Il faut prendre en compte le rendement par rapport au montant à investir le fameux ROI de anglais et estimer le prix de vente futur. Avec des sites comme https://www.ecologie.gouv.fr/carte-des-loyers il est facile de connaître son rendement (le loyer). Il suffit donc de regarder son coût de revient. Certes les taux sont aujourd’hui élevés (on parle de 4% en septembre 23 + frais de dossier + assurance), mais attention les intérêts sont déductibles de vos revenus fonciers. Avec la loi sur la rénovation énergétique : https://www.gouvernement.fr/actualite/interdiction-a-la-location-des-logements-avec-une-forte-consommation-d-energie-des-2023, il existe aussi des opportunités de déficit foncier qui sont intéressantes pour vos impôts actuels et futurs.  

La logique est différente pour sa résidence principale. En effet, vivre sans or, action ou bitcoin est possible, mais vivre sans un toit sur la tête est plus compliqué surtout compte tenu notamment de la pluviométrie importante sur Nantes Métropole (ce n’est pas tout le temps la canicule). Donc soit vous achetez, soit vous louez ! Dans les deux cas, vous subissez une dépense mensuelle contrainte pour votre logement : un loyer ou un remboursement de crédit immobilier. Certes on dit souvent qu’un loyer c’est jeter de l’argent par la fenêtre, mais attention, acheter engendre des frais fixes supplémentaires les frais de mutation (les fameux frais de notaire). Si vous achetez une maison à 300 000 € (c’est le prix moyen des maisons vendues sur Carquefou) vous paierez 21 000 € de taxes immobilières, votre maison ne vaut pas 321 000 €, mais bien 300 000 €. Il faut donc prendre en compte la durée d’amortissement de ces frais annexes. Si vous décidez de louer une maison équivalente, vous devrez payer un loyer d’environ 1 000 €. L’équilibre entre l’achat et la location est donc simple 21 000 divisé par 1 000 soit 21 mois ! Si vous pensez rester dans votre futur logement moins de 2 ans il convient de louer, sinon il convient d’acheter.

Attention d’autres paramètres peuvent influer sur la durée comme l'état actuel du marché

Depuis juillet 2022, nous assistons à une légère baisse des prix sur la France. Attention en fonction des régions, voire des villes, voire des quartiers vous pouvez constater de fortes hausses comme de fortes baisses.

Si nous restons sur le scénario moyen de baisse des prix de l’immobilier, le point d’équilibre change. En fait pour faire votre choix, il convient de prendre en plus des frais annexes (les 21 000 € dans notre exemple) l’anticipation d’une baisse des prix. Si vous anticipez une chute des prix de 5%, cela veut dire que vous vendrez votre maison sur Carquefou 285 000 €. La somme à amortir passe donc à 36 000 € soit 3 ans.

Pourquoi les prix baissent en France ? La hausse des taux d'intérêt

Malheureusement nous sommes sur un marché de pénurie de biens immobiliers en France. Le nombre est très difficile a estimé, mais on parle d’au moins 500 000 logements manquants. Nous sommes donc dans un marché de pénurie tenu par les vendeurs et donc des prix élevés. Pour vendre il faut cependant trouver un acquéreur solvable, c’est-à-dire qui peut obtenir un crédit.

Aujourd’hui compte tenu de la remontée des taux, les mêmes clients ont perdu du pouvoir d’achat. Donc soit ils achètent moins bien (ou plus du tout) soit ils négocient le prix. Quand on cherche un logement avec 3 chambres car on a deux enfants on ne va pas acheter un bien immobilier avec 2 chambres ! Les vendeurs n’ont donc pas d’autres solutions que revoir leurs prétentions à la baisse ou ne pas vendre.

Attendre c’est payer moins cher, mais pour le même budget !

Certes les vendeurs vont perdre de l’argent par rapport au prix de juillet 2022. Mais ils restent majoritairement sur une belle plus-value par rapport à leur prix d’achat et sur un gain patrimonial important avec le remboursement plus ou moins partiel de leur crédit immobilier.

Par contre pour l’acheteur la baisse des prix ne change rien. Pour rappel en France le revenu médian est de 1 800 € soit pour un couple 3 600 € soit une mensualité d’environ 1 200 €. Si on regarde la capacité d’emprunt dans le temps d’un couple on a :

• Janvier 2022 : 293 000
• Janvier 2023 : 250 000 (-14%)
• Mi 2023 : 195 000 (-33%)

Un acheteur peut mettre moins sur la table mais toujours en payant 1 200 € par mois sur 25 ans ! c’est-à-dire que pour lui le coût de détention ne change pas.

Acheter maintenant une bonne affaire ?

C’est probable. En effet, comme nous l’avons vu, compte tenu de la hausse des taux votre maison est moins chère. Bonne nouvelle, on parle déjà de baisse de taux en 2025-2026 et donc potentiellement de renégociation d’emprunt. Votre mensualité de 1 200 € pourrait en effet passer à moins de 1 000€ si les taux reviennent à 2,5%. Par ailleurs si vous êtes vendeurs en 2025-2026, les acheteurs potentiels auront de meilleures conditions de taux de crédit immobilier et donc pourront payer votre maison plus chère ! Donc soit vous rester chez vous avec une mensualité moins élevée soit vous vendez en faisant une plus-value !

Par ailleurs, malheureusement votre capacité d’emprunt diminue plus vite (33%) que la baisse des prix (-4%). Plus vous attendez moins vous aurez de chance d’acheter le bien de vos rêves.

Conclusion, tout dépend de votre situation personnelle

Le facteur clé à considérer est votre propre situation personnelle. Vos besoins, vos objectifs financiers, et votre capacité à investir peuvent varier considérablement d'une personne à l'autre. Voici quelques questions à vous poser :

Avez-vous un apport initial suffisant pour acheter?

Pouvez-vous vous permettre les mensualités d’un prêt immobilier (stabilité de votre contrat de travail)?

Quels sont vos objectifs personnels à long terme?

Répondre à ces questions vous aidera à déterminer si c'est le bon moment pour acheter ou si vous devriez attendre.

N'oubliez pas que l'immobilier est un investissement à long terme, et il est important de prendre votre temps pour prendre la meilleure décision pour votre situation particulière. Que vous choisissiez d'acheter maintenant ou d'attendre, assurez-vous de faire des recherches approfondies et de planifier soigneusement votre investissement immobilier. Bien entendu, l’idéal est de faire un point avec des professionnels. Aussi bien sur votre capacité d’emprunt avec votre banque ou un courtier qu’avec un professionnel du marché comme une agence immobilière connue et reconnue sur son secteur