Du changement sur les cautions pour les locations dans votre agence immobilière
La loi ELAN du 23 novembre 2018 prévoyait la mise en place de la signature électronique pour les baux (contrats de location). Mais un doute existait sur l’acte de cautionnement…
La mise en place de la loi ELAN fût une belle avancée pour les agences immobilières avec la mise de la signature électronique. C’est un vrai gain de temps pour nous et un geste pour la planète avec moins de papiers à imprimer. C’est un plus aussi pour les cautionnaires car ils n’ont plus la fameuse mention manuscrite à recopier en trois exemplaires : un pour le bailleur, un pour le locataire et un pour lui-même. Pour rappel, la dictée était comme suit :
Je soussigné(e) [Prénom] [Nom de la caution], né(e) le [Date de naissance] à [Commune], résidant à l'adresse suivante : [Adresse de la caution], [Code postal] [Commune] déclare me porter caution [Simple/Solidaire] de [Prénom] [Nom du locataire] pour les obligations résultant du bail qui lui a été consenti par le bailleur [Nom du bailleur], demeurant [Adresse], [Code postal] [Commune], pour la location du logement situé [Adresse du logement loué], [Code postal] [Commune].
J'ai pris connaissance du montant du loyer de [Montant du loyer en toutes lettres], soit [Montant du loyer en chiffres] euros par [Mois/Trimestre/An]. Il sera révisé annuellement tous les [Date de révision] selon la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE au [Date de période de référence de l'IRL indiquée sur le bail] [Année].
Cet engagement pour une caution [Simple/Solidaire] est valable pour une durée [Indéterminée/Déterminée] (précisez la durée si elle est déterminée) pour le paiement notamment des loyers, des indemnités d'occupation, des charges, des réparations et dégradations locatives, des impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu de ce bail.
Je reconnais également avoir pris connaissance de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.»
Cependant les juristes du groupe d’agences immobilières Century 21 avaient un doute sur la possibilité de faire signer cet acte de cautionnement électroniquement. En effet, d’un point de vue juridique, l’acte de cautionnement est une sûreté. La loi sur les sûretés est très claire il faut une signature manuscrite pour que celle-ci soit valable. A l’époque l’objectif de la loi était d’éviter les papiers carbonés autocopiants. Nous avons donc fait le choix de maintenir la signature manuscrite pour garantir la validé juridique de nos baux. L’acte de cautionnement est une annexe au bail, on peut donc la joindre et apposé une signature électronique au bail.
La chancellerie vient de donner raison à nos spécialistes. Une ordonnance du 15 septembre 2021 modifie le droit de sureté et autorise la signature électronique à compter du 1er janvier 2022 !