L’info de votre agence immobilière Century 21 CAI de Carquefou : la déduction autorisée des frais de notaire
Pourquoi les frais de notaire sont-ils si élevés ?
Avant d’entrer dans le cœur du sujet, rappelons la composition des frais de notaire :
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : environ 5,8 % du prix de vente (selon les départements).
- La rémunération du notaire : appelée émoluments, elle est strictement encadrée par la loi.
- Les débours : ce sont les sommes avancées par le notaire pour diverses formalités administratives (cadastre, publicité foncière, documents d’urbanisme, etc.).
Ainsi, lorsque vous achetez un logement ancien à 400 000 € à Carquefou, vous pouvez prévoir environ 30 000 € de frais de notaire. Une somme considérable, qui peut peser lourdement dans un projet immobilier.
La possibilité de déduire certains biens mobiliers
La réglementation prévoit une subtilité intéressante : les droits de mutation ne s’appliquent que sur les biens immobiliers (le terrain et les constructions qui y sont fixées de manière indissociable).
En revanche, les biens mobiliers (c’est-à-dire ce qui peut être déplacé sans détériorer l’immeuble) ne sont pas concernés par ces droits. Cela signifie que si des équipements ou du mobilier sont inclus dans la transaction, leur valeur peut être soustraite du prix de vente soumis aux taxes.
👉 Exemple concret :
Vous achetez une maison à 400 000 € à Carquefou.
Elle comprend :
- Une cuisine équipée démontable : 5 000 €
- Un réfrigérateur, un lave-vaisselle et un four indépendant : 3 000 €
- Des placards amovibles : 2 000 €
- Un salon de jardin : 1 000 €
Soit un total de 11 000 € de biens mobiliers.
Les droits de mutation ne s’appliqueront que sur 389 000 € (400 000 – 11 000). Avec un taux de 5,8 %, vous économisez environ 638 €.
Une somme qui, sans être énorme au regard du projet global, reste toujours bonne à prendre !
Quels équipements sont concernés ?
La loi et la pratique notariale distinguent clairement les biens mobiliers des biens immobiliers.
Biens mobiliers déductibles :
- Cuisines équipées démontables (meubles non scellés et électroménagers indépendants).
- Électroménager : frigo, lave-linge, lave-vaisselle, four, micro-ondes, etc.
- Placards amovibles : dressings non fixés au mur.
- Mobilier classique : tables, chaises, canapés, lits, armoires.
- Équipements de jardin : tondeuse, salon de jardin, parasol, barbecue mobile.
Biens non déductibles :
- Chaudière fixée au mur.
- Radiateurs intégrés.
- Plan de travail encastré, évier ou douche.
- Poêle à granulés ou cheminée, généralement considérés comme fixés au bâti.
👉 Attention : même si un équipement est théoriquement démontable, l’administration fiscale peut le requalifier comme bien immobilier s’il est jugé intégré de manière durable au logement.
Comment justifier la valeur des biens mobiliers ?
Pour éviter toute contestation, la valeur des biens mobiliers doit être réaliste et justifiable.
- On ne peut pas inscrire le prix d’achat neuf d’un réfrigérateur acquis il y a 10 ans.
- Il faut prendre en compte la vétusté et l’usage.
- Une méthode courante consiste à s’appuyer sur les prix pratiqués sur le marché de l’occasion (par exemple via des plateformes comme Le Bon Coin).
💡 Exemple :
Un lave-vaisselle acheté 600 € il y a 5 ans peut valoir aujourd’hui 150 à 200 € selon son état.
Cette estimation doit être jointe à l’acte, avec une liste détaillée de chaque équipement et sa valeur attribuée.
Comment déclarer la déduction ?
La démarche doit être encadrée par le notaire et figurer dans le compromis de vente puis dans l’acte authentique.
Il est indispensable que la liste précise des équipements et leur valeur soient annexées à la vente.
Sans cette déclaration, la déduction ne sera pas prise en compte et vous paierez les droits de mutation sur la totalité du prix de vente.
Une économie limitée mais intéressante
En pratique, la déduction des biens mobiliers permet souvent d’économiser quelques centaines d’euros. Pour une maison vendue 400 000 € à Carquefou, l’économie sera généralement comprise entre 300 et 1 000 €.
Certes, cela ne change pas radicalement le budget global, mais cela peut financer :
- une partie des frais de déménagement,
- l’assurance habitation de la première année,
- ou encore quelques travaux de personnalisation.
Chaque économie compte dans un projet immobilier déjà lourd en frais annexes !
Les précautions à prendre
- Ne pas exagérer la valeur : inscrire 20 000 € pour une cuisine de 15 ans est risqué.
- Rester cohérent avec la valeur du marché et l’état du bien.
- Se faire accompagner par un notaire pour éviter tout litige ou suspicion de fraude.
L’administration fiscale effectue de plus en plus de contrôles automatisés. Une déduction disproportionnée peut entraîner un redressement fiscal et des pénalités.
En résumé : une astuce à utiliser avec mesure
La déduction des biens mobiliers dans une transaction immobilière est une opportunité légale pour réduire légèrement vos frais de notaire. Elle demande cependant :
- une déclaration précise dans l’acte,
- une évaluation juste des biens,
- et une application prudente et raisonnable.
Dans votre agence immobilière Century 21 CAI de Carquefou, nous accompagnons nos clients dans chaque étape de leur projet immobilier, de la recherche du bien idéal jusqu’à la signature chez le notaire. Nous veillons à vous informer sur toutes les optimisations possibles, dans le respect de la légalité et de la sécurité fiscale.
✅ En conclusion, cette pratique ne vous fera pas économiser des milliers d’euros, mais elle permet d’optimiser intelligemment votre budget immobilier. À Carquefou comme ailleurs, chaque détail compte pour réussir son achat.